en

Како да ценим имовину за изнајмљивање да бих зарадио највише новца уз најмање резервација?

Цене некретнина за изнајмљивање - Зеевоу

Цене су кључни фактор у индустрији изнајмљивања одмора. Да бисмо извукли максимум из свог инвентара, морамо да искористимо право Управљање прихода принципе и алате како бисмо побољшали перформансе наших јединица за изнајмљивање. 

РевПАР

Приход по доступној соби или РевПАР један је од најважнијих показатеља или Кључни индикатори учинка (КПИ) за мерење перформанси хотелске собе или апартманске јединице која се опслужује. Приказује у просеку колики приход генеришу расположиве собе / јединице током одређеног временског периода.

Израчунава се тако што се приход дели укупним бројем доступних ноћења у собама. Такође се може израчунати множењем попуњеност капацитета by АДР, или Просечна дневна цена.  

РевПАР = Приход ÷ укупан доступне собе ноћења 

РевПАР = Стопа попуњености × АДР

Да бисмо постигли већи РевПАР, морамо да постигнемо већу стопу попуњености и АДР. Међутим, у стварном животу ово није једноставан задатак. Стопа заузетости и АДР обрнуто су повезани из истог разлога што је крива тражње или крива цена-одговор у паду. Дакле, проналажење праве равнотеже између стопе попуњености и АДР-а један је од најважнијих фактора за постизање већих прихода и профита.

Еластичност потражње

Концепт еластичности потражње помаже нам да боље разумемо интеракцију АДР-а (цене) и прихода. 

Потражња за неким тржиштима и имањима попут економских хотела је нееластична. Другим речима, повећање цене мало смањује тражену количину; стога се приход повећава. 

С друге стране, потражња за неким некретнинама или тржиштима попут луксузних хотела је еластична и повећање цене много смањује количину која се тражи. Као резултат, приход се смањује.

На исти начин, смањење цене (АДР) смањује приход ако је потражња нееластична, али смањење цене повећава приход ако је потражња еластична.

РевПАР и цена

Иако је РевПАР важан показатељ перформанси, он има један значајан недостатак. Не узима у обзир трошкове резервација. На пример, трошкови чишћења важан су трошак, посебно за индустрију станова који се опслужује.

Под претпоставком да се чишћење нуди недељно и да су ноћне стопе месечних и четвороноћних ноћења једнаке, РевПАР генерисан месечним боравком једнак је седам четвороноћних ноћења; међутим, у другом сценарију требало би извршити још три чишћења и оперативни трошкови су већи. Као резултат, месечни боравак доноси већу добит у поређењу са седам ноћења са четири ноћи.

ГОППАР (бруто оперативни профит по расположивој соби) је још један важан КПИ за управљање приходима који узима у обзир приход и трошкове и израчунава се дељењем бруто оперативног профита (приход умањен за оперативне трошкове) са укупним расположивим ноћима у собама. 

ГОППАР = (приход - оперативни трошак) ÷ укупан број ноћења у соби

За горњи пример, ГОППАР месечног боравка већи је од боравка од четири ноћи што показује да је месечни боравак исплативији.

Дугорочни боравци

Дугорочни боравци могу бити извори сталног прихода и обично су мање ризични од краткорочних резервација са вишим АДР-ом. Обично генеришу већи ГОППАР повећањем стопе попуњености и смањењем оперативних трошкова.

Можемо покушати привући дугорочне резервације постављањем 5 ноћења или чак дужих минималних ограничења боравка и постепеним смањивањем минималног ограничења боравка за наредне дане. На овај начин држимо календар отвореним за госте који су спремни да резервишу дугорочне боравке, а истовремено можемо понудити конкурентније цене без забринутости да ћемо примити краткорочне резервације са ниским ценама, што такође блокира наш календар.

Вреди напоменути да су гости који резервишу дужи боравак обично осетљивији на цене, па се препоручује коришћење недељних и месечних попуста.

Сегментација тржишта

Други моћан алат који нам помаже да максимизирамо приход и профитабилност је сегментација тржишта. 

У угоститељству, госте можемо поделити у два главна сегмента на основу понашања приликом резервације: пословни путници и путници у слободно време.

Пословни путници су мање осјетљиви на цијене, резервирају касније, мање су флексибилни и обично резервирају краћи боравак. С друге стране, путници у слободно вријеме врло су осјетљиви на цијене, резервишу раније, флексибилнији су и обично резервишу дуже боравке. 

У пракси не можемо сваког госта питати путује ли пословно или у слободно време. Међутим, можемо покушати циљати сваки сегмент постављањем ограничења и условних попуста на основу понашања приликом резервације. На пример, гостима који резервишу месеце унапред можемо понудити неповратне попусте за ране птице како бисмо циљали путнике у слободно време или цитирали више цене за упите добијене од корпоративних туристичких агенција и истовремено нудили флексибилнију политику отказивања. 

Додела капацитета

Ако управљате својствима са више јединица, један од начина оптимизације добити је покушај проналажења најбољег одговора на проблем „расподеле капацитета“.

Авиокомпаније, хотели и изнајмљивање аутомобила имају кварљиве залихе; стога, у све три индустрије треба утврдити колико седишта / соба / аутомобила треба омогућити купцима са ниским ценама да резервишу када постоји могућност будуће високе стопе потражње.

Када управљамо великим бројем јединица, а процењује се да је потражња са високим стопама мања од нашег капацитета, паметно је доделити неколико јединица резервацијама са ниским стопама са продуженим трајањем боравка како бисмо максимизирали профит. Другим речима, ако знате да је у просеку 70% ваших јединица заузето краткорочним резервацијама, зашто не понудите преосталих 30% гостима који су спремни да остану месец дана, али имају низак буџет?

Квалитетна

Да ли мислите да ако се повећа цена хотела или апартмана са услугама, може се одржати иста попуњеност и удео на тржишту? 

Иако су цена и потражња у обрнутој вези, можемо повећати АДР и задржати исту стопу попуњености ако повећамо квалитет наше услуге (добијемо веће оцене прегледа). Повећавањем квалитета наше услуге, заправо, померамо криву потражње!

Студија Центра за истраживање хотелијерства Цорнелл (Андерсон 2012) показује да ако хотел повећа своју оцену критике за 1 поен на скали од 5 поена, хотел може повећати своју цену за 11.2 процента и даље задржати исту стопу попуњености. То значи да повећање оцене вашег Аирбнб пописа за 1 звездицу повећава његов РевПАР за приближно 10%.

Оставите коментар

Ваша емаил адреса неће бити објављена. Обавезна поља су означена *

Ова страница користи Акисмет како би смањила нежељену пошту. Сазнајте како се ваш коментар обрађује.

[бвс_гоогле_цаптцха]
Дођите на врх

Пишите нам